Che vuol dire lavorare su piccole, medi e grandi progetti secondo l’interoperabilità? BIM, manutenzioni e ristrutturazioni: la nascita del facility manager.
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Le piccole e le grandi opere pubbliche e private, dalle infrastrutture di trasporto alle costruzioni residenziali che devono avere, intrinsecamente, un altissimo livello di sicurezza, devono essere oggetto di trasformazione attiva controllata dall’uomo, perseguendo il miglioramento tecnologico dei materiali, delle tecniche di progettazione e di esecuzione, adottando, progressivamente, nuove soluzioni progettuali, e contemplando, se necessario, anche la dismissione dell’opera e la sua ricostruzione integrale come opzione sempre percorribile.
I progetti non si concludono mai con il completamento dell’opera, ma proseguono con la successiva fase di manutenzione e ristrutturazione.
Oggi, la metodologia di lavoro BIM ci offre una grande opportunità di progettare in modo integrato, pensando al presente con un occhio al futuro per gli interventi di adeguamento delle manutenzioni ordinarie e straordinarie.
Il risultato della progettazione ed esecuzione BIM è il modello dell’immobile as-built che integra il design, in fase di progettazione, con tutte le modifiche intervenute in fase di costruzione. Il modello as-built restituisce tutte le informazioni dell’opera così come è stata pensata, disegnata e realizzata. Il vantaggio di quest’approccio lo osserviamo nel ciclo di vita dell’opera.
Manutenzione
Facility management: è il grande vantaggio che tutti gli amministratori di condominio vorrebbero avere. Certo, la figura attuale dell’amministratore condominiale è inadeguata e verrà ben presto sostituita da un tecnico esperto del settore affiancato ad un contabile, l’attuale amministratore, che si limita a mettere in colonna preventivi e consuntivi. Col facility management, ogni intervento manutentivo è pianificabile e stimabile con molta accuratezza, ma non è tutto.
Ci sono anche le manutenzioni non programmate a fronte di guasti. Si pensi al vicino di casa del piano di sotto, che lamenta un’infiltrazione. L’origine dell’infiltrazione è condominiale o privata? Oggi è un rompicapo capire dove passano scarichi e immissioni, colonne e pluviali e siamo costretti a fare verifiche distruttive al solo scopo di diagnosticare la causa, con costi esorbitanti per tutti. Il modello informativo BIM ci libera da molti dubbi e possiamo fare sondaggi e prove mirate.
Ristrutturazione
Quanto detto per la manutenzione, si replica in modo amplificato per la ristrutturazione. La disponibilità, nel modello BIM, del passaggio degli impianti idrici, elettrici, gas e IT nei massetti e nei muri, consente operazioni di smantellamento e ricostruzione mirate, con basso rischio di danni agli impianti e di ricostruzione e restituzione del as-built nel modello BIM. Ma non solo, grazie al modello BIM, siamo in grado di valutare a tavolino la dimensione e complessità degli interventi, stimando con grande accuratezza i costi delle lavorazioni sia del personale che dei materiali.
E ancora, se le ristrutturazioni vanno oltre gli architettonici e intervengono sulle strutture, in sede di progettazione ed esecuzione il modello BIM aumenta la sicurezza dell’intervento. Inoltre, le ristrutturazioni a scopo energetico, possono godere di tutti i vantaggi del modello BIM, potendo valutare a tavolino l’efficienza energetica su differenti scenari e con differenti prodotti, ma anche valutare, sul piano estetico, diverse soluzioni di infissi e finiture esterne ed interne.
Prospettive future: il facility manager
È arrivato il momento di svecchiare gli approcci alla gestione delle opere civili. Nel settore industriale gli uffici preposti al facility management esistono e sono vivi più che mai da almeno 60 anni. E nel settore residenziale? Siamo all’età della pietra. Ogni giorno, un esercito di amministratori condominiali annaspa di fronte a qualunque piccolo o grande problema che esca dall’ordinario. Una gronda distaccata, un’infiltrazione emersa sull’intradosso di un solaio, un impianto citofonico che gracchia e non funziona. Un esercito di imprese con i loro elettricisti, idraulici, muratori e pittori, interviene senza sapere nulla dell’immobile; esegue test distruttivi, rompe dove non dovrebbe e interviene nel posto sbagliato, fatto salvo intervenire di nuovo per correggere l’errore. E i costi sono assorbiti dai proprietari senza nessuna assunzione di responsabilità da parte degli amministratori.
Il BIM ci da l’opportunità di voltare pagina, con grandi opportunità per ingegneri, architetti e geometri nel ruolo di facility manager in funzione di una nuova generazione di amministratori immobiliari tecnicamente preparati. La restituzione dall’as-built al modello informativo BIM oggi è molto facilitata da tecniche automatiche di raccolta in campo dei dati a supporto del lavoro manuale del BIM Specialist. Con costi molto contenuti e in tempi molto brevi, il modello BIM diventa la base per la gestione dell’immobile, per:
- la stima dei consumi energetici a preventivo, che il modello BIM ci restituisce in automatico
- la stima molto accurata dei costi a preventivo per le manutenzioni ordinarie programmate sulla base degli elementi costruttivi ed impiantistici dell’immobile
- la definizione della roadmap a 5 o 10 anni delle manutenzioni ordinarie e straordinarie e relativa stima degli accantonamenti annuali.
Non più bollette condominiali esorbitanti e saldi a consuntivo sempre al rialzo, ma canoni costanti di gestione!
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